Dự đoán thị trường bất động sản sẽ dễ thở hơn vào 6 tháng cuối năm
Dự báo của các chuyên gia cho biết, trong quý III/2023, thị trường bất động sản dự kiến tiếp tục chứng kiến sự rút lui của các doanh nghiệp và vẫn đang ở trong tình trạng “nín thở nằm chờ”. Tuy nhiên, có triển vọng rằng quý IV sẽ đánh dấu sự bắt đầu của quá trình hồi phục.
Thị trường đang cố gắng hết sức
Tiếp tục đà suy thoái trong thị trường do cơn khủng hoảng kéo dài, số liệu thống kê từ Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) trong 5 tháng đầu năm 2023 cho thấy số lượng doanh nghiệp bất động sản mới thành lập giảm 61,4% so với cùng kỳ năm 2022, trong khi số lượng doanh nghiệp giải thể tăng 30,4%.
Trong năm 2022, nguồn cung sản phẩm mới trên thị trường chỉ đạt khoảng 20% so với năm 2018 (trước khi xảy ra đại dịch Covid-19), và từ đầu năm đến nay, nguồn cung tiếp tục giảm mạnh, chỉ còn khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2022.
Thông tin từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra rằng, sự giảm cung cấp đã dẫn đến sự mất doanh thu trong cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, cho đến thời điểm hiện tại, 90% doanh nghiệp theo VARS khảo sát cho biết doanh thu của họ đã giảm.
Trong đó, các doanh nghiệp quy mô dưới 100 nhân viên ghi nhận mức giảm từ 20-50%, trong khi các doanh nghiệp quy mô trên 100 nhân viên ghi nhận mức giảm 70-80%. Đáng chú ý, hơn 40% doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản trong khảo sát đã buộc phải cắt giảm lương cho nhân sự từ 10-20%.
Sự giảm doanh thu mạnh mẽ đã tiếp tục dẫn đến làn sóng cắt giảm nhân sự gia tăng: tập đoàn Đất Xanh (DXG) đã cắt giảm thêm 1.384 người so với đầu năm; Đất Xanh Services (DXS) đã giảm 1.245 người…
Thậm chí, nhiều doanh nghiệp quy mô dưới 50 người đã cắt giảm tới hơn 90% nhân sự hoặc chuyển sang chế độ không lương – cộng tác viên do không đủ tài chính để tiếp tục hoạt động. Trong khi đó, năm 2022, hầu hết các doanh nghiệp này cũng đã phải cắt giảm từ 40-50% nhân sự.
“Thị trường bất động sản đã trải qua sự suy yếu mạnh từ đầu năm 2022, và tình trạng này vẫn tiếp tục đến thời điểm hiện tại mà chưa có dấu hiệu dừng lại. Từ khảo sát tình hình của các doanh nghiệp bất động sản, chúng tôi nhận thấy rằng nếu không có giải pháp đột phá nào, khoảng 23% số doanh nghiệp đang hoạt động có thể duy trì đến hết quý III/2023 và 43% có thể tồn tại đến hết năm 2023,” – Chủ tịch VARS, ông Nguyễn Văn Đính, cho biết.
Theo chuyên gia tài chính và ngân hàng, TS Cấn Văn Lực, có một số nguyên nhân dẫn đến sự suy giảm của thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện tại. Đó là xu hướng điều chỉnh chung của thị trường bất động sản trên toàn cầu và ở Việt Nam sau hơn 2 năm tăng trưởng mạnh mẽ (giá bất động sản tăng 10-20% trên toàn cầu, trong khi tại Việt Nam tăng 20-50%); vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết kịp thời; nguồn vốn bị thu hẹp; nhiều vụ vi phạm liên tiếp xảy ra khiến niềm tin của nhà đầu tư giảm và thanh khoản thị trường giảm nhanh; quan hệ cung cầu khiến giá cả chưa hợp lý.
“Thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn do các vấn đề chính về pháp lý và nguồn vốn; lạm phát và lãi suất cao; các doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đầu tư dàn trải, dẫn đến tăng giá vượt quá mức hợp lý. Hiện không ai nghĩ rằng tình hình thị trường bất động sản sẽ không ổn định như hiện tại,” – TS Cấn Văn Lực nhận định.
Chờ cơ hội đến để bức phá
Các chuyên gia đồng ý rằng thị trường bất động sản đã đối mặt với nhiều khó khăn do hai yếu tố quan trọng nhất là vốn và pháp lý. Tuy nhiên, tình hình đã dần được cải thiện.
Về pháp lý, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08/2023, sửa đổi một số quy định trong Nghị định 65/2022/NĐ-CP, mở rộng và đưa ra lộ trình linh hoạt hơn đối với việc phát hành và gia hạn trái phiếu. Ngoài ra, Nghị quyết 33/2023/NQ-CP cũng được ban hành để tháo gỡ và thúc đẩy sự phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản.
Đặc biệt, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và Luật Tổ chức tín dụng đã được Quốc hội thảo luận một cách nghiêm túc về việc sửa đổi, bổ sung các nội dung. Dự kiến, vào tháng 10/2023, các luật này sẽ được thông qua, đây là một bước tiến lớn trong việc loại bỏ các điểm trì trệ về pháp lý.
Về nguồn vốn, Ngân hàng Nhà nước đã đạt thỏa thuận với 4 ngân hàng thương mại để cung cấp gói tài chính trị giá 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân. Mặc dù lãi suất của gói tài chính này vẫn chưa hoàn toàn phù hợp với người mua nhà, nhưng nó được xem là một cứu cánh cho các doanh nghiệp đầu tư.
Một diễn biến đáng chú ý khác mà thị trường bất động sản đang quan tâm là việc lãi suất huy động của hệ thống ngân hàng tiếp tục giảm kể từ tháng 5. Nhiều ngân hàng thương mại, chiếm thị phần lớn, áp dụng mức lãi suất huy động phổ biến xung quanh 8% mỗi năm. Bốn ngân hàng lớn nhất (Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank) duy trì mức lãi suất tiền gửi 12 tháng ở mức 7,2% mỗi năm…
“Đáng chú ý, chưa bao giờ chính phủ đưa ra liên tiếp các quyết sách trong một thời gian ngắn cho thị trường bất động sản như hiện nay. Đó là Nghị định 08/2023 để tháo gỡ khó khăn cho trái phiếu doanh nghiệp; Quyết định 338/QĐ-TTg về đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030; Nghị định 10/NĐ-CP bổ sung quy định về quyền sở hữu trong lĩnh vực bất động sản du lịch nghỉ dưỡng; và đặc biệt là Nghị quyết 33/NQ-CP về giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy sự phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản.”
“Đây là một Nghị quyết toàn diện, giúp tháo gỡ khó khăn và vướng mắc trong cả ba lĩnh vực pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội. Với các động thái này, tôi tin rằng thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại muộn nhất là trong quý IV/2023,” – nhận định của TS Cấn Văn Lực.
Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, chia sẻ quan điểm tương tự rằng khi bước sang năm 2023, thị trường bất động sản đã nhận được nhiều tác động tích cực. Kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ bất chấp tình hình kinh tế thế giới vẫn còn bất ổn. Đầu tư công được thúc đẩy mạnh mẽ, đặc biệt là vào hạ tầng giao thông, tạo động lực cho các dự án bất động sản. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tăng cao, mang lại cơ hội cho khu công nghiệp và các dự án nhà ở dân cư. Các chính sách mới có hiệu lực giúp chuẩn hóa và tạo sự minh bạch trên thị trường bất động sản. Đồng thời, quá trình đô thị hóa vẫn tiếp tục phát triển, gây nên nhu cầu tăng cao về nhà ở.
“Hiện nay, thị trường bất động sản đang phát triển tốt hơn so với trước đây, ngay cả khi đang gặp khó khăn, nhờ sự tác động tích cực từ các yếu tố vĩ mô. Mặc dù dòng tiền đang gặp khó, tôi tin rằng thị trường sẽ ngay lập tức phục hồi khi lạm phát được kiểm soát, lãi suất ngân hàng ổn định và giải ngân diễn ra nhanh chóng. Mặc dù trong giai đoạn cuối năm 2023, thị trường chưa thể tạo ra dòng tiền kinh doanh lớn, nhưng vào cuối năm, chúng ta sẽ thấy sự phục hồi ở một số phân khúc và khu vực khi nhà đầu tư trung hạn bắt đầu đầu tư vào thị trường,” – TS Đinh Thế Hiển phân tích.
Nhìn chung, các chuyên gia đều đồng ý rằng quý IV/2023 sẽ đánh dấu sự khởi đầu của một chu kỳ mới trong lĩnh vực bất động sản, với sự phục hồi từng bước trong một số phân khúc và các đô thị lớn. Tuy nhiên, trong thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản vẫn cần tiếp tục đồng hành và tạo ra các chính sách ứng phó với khủng hoảng, nhằm duy trì hoạt động và chờ đợi cơ hội. Điều này có thể bao gồm việc tái cấu trúc và tinh gọn tổ chức, duy trì hệ thống quản lý trong bối cảnh giảm chi phí, duy trì quan hệ với các chủ đầu tư và nguồn cung, phát triển các phân khúc và sản phẩm mới để tạo cân đối về dòng tiền.”
